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                    剛需當道商業走俏西安樓市遇“調整期”

                    摘要:西安樓市進入了“調整期”

                       剛需當道商業走俏西安樓市遇“調整期”

                        從去年年底西安樓市“無證風波”之后,西安樓市一直處于低位運行,暗中攢勁的狀態,對此有業內人士稱:西安樓市進入了“調整期”。半年以來,無論是從西安樓盤整體的開盤量、來電來訪量等各個方面考究,都似乎沒有了前幾年風光,傳統的樓市“金三紅四銀五”也是不見了蹤影。然而整個地產行業仍有亮點頻出,從營銷到相關政策等各方面的行業動態都可圈可點,時值年中,讓我們一起回顧和梳理下上半年西安樓市的亮點。

                      價格篇:穩中微升購房者更有“主動權”

                      事件回顧:618日,國家統計局發布西安市5月新建住宅價格環比下降0.2%,這是自20128月以來西安新建住宅價格首次下跌,結束了連續21個月的上漲。

                      今年上半年,普通購房者明顯感覺到房價再也不是“噌噌噌”的上漲狀態了,而是按照正常的市場供需比“穩中微升”。被譽為“富人區”的曲江近半年也出現了“屌絲價”,很多大戶豪宅別墅也見勢更改產品類型,以適應剛需為主的市場;北三環附近的幾個開發商也互相競價,紛紛打出4開頭的房價。在開發商打價格戰的同時,也給購房者些許喘息的機會,像“買遲了就絕對虧”的強烈心理暗示會減弱,而是多了些觀望的心態。

                      據統計,截至20145月底,西安市商品房庫存量達到1777.87萬平方米,按照每個月100萬平米的去化速度來算,需要17個月才能消化。加之七八月是傳統淡季,0.2%的跌幅似乎預示著房價點”的到來。對于西安房價當前的真實情況,陜西省城市經濟文化研究會會長張寶通認為,國統局的數據雖然出現下跌,但也只有0.2%,西安房價還是穩定的,漲、跌幅都不大,不像以前一樣一直上漲,下半年房價即使下降,也是微降,不會出現“斷崖式”下跌,基本上屬于市場正常的波動,這也剛好反映了房價正處于調整期的現狀。

                      市場篇:“住冷商熱”90㎡以下剛需為主

                      事件回顧:西安1季度“住冷商熱,”住宅成交下滑,寫字樓、商業上揚。

                      在住宅市場被調控的過程中,商業地產逐漸被投資者所關注,尤其是在住宅房價走低的近半年,商業地產投資出現了逆市“小陽春”。西安樓市在一季度呈現兩極分化,住宅成交下滑,寫字樓和商業地產市場上揚。西安市一季度住宅成交214.83萬平米,環比下滑21.82%,同比下滑14.21%。一季度寫字樓成交11.58萬平米,同比上漲52.16%;一季度商業成交13.69萬平米,同比上漲35.8%。同時,陜西房地產藍皮書(2014)會議也指出,今年前5月西安辦公樓銷售同比增長85%商業地產上漲54%,但是總體而言,受總體的國民經濟影響,西安市房地產投資增幅走弱,呈現逐漸回落態勢,有的區縣地產投資回落更是高達60%。

                      但是住宅市場也不是全盤走低,從統計的數據中可以看出雖然西安新建商品房價格繼續呈現下降走勢,環比價格由4月的上漲0.3%轉為下降0.3%,但是90㎡及以下新建商品住宅環比還是處于上漲態勢,環比上漲0.2%,可見首套住房90㎡左右的剛需房價格還是穩中有升的,剛需客戶才是市場的主導。

                      政策篇:政策驅動市場越來越規整

                      事件回顧:去年年底西安市房管局對市場進行3個月的整頓之后,今年520日,西安市工商局雙生分局從6月起展開為期3個月的房地產銷售專項整頓,整頓的范圍涉及全西安市從事房地產和銷售中介機構的企業、個體戶。531日國家兩部委明確小產權房不存在轉正可能性,堅決叫停,對商品房市場可以起到提振的作用。加之,最近傳言西安樓市有望取消限購。

                      西安很多業內人士認為,長遠來看,不動產登記和房產稅等樓市長效機制代替行政性管控是大勢所趨,限購未來一定會逐步退出,樓市也將回歸市場本質。張裕鵬認為,2014年是調整年,此前2005年、2008年、2011年,每間隔三年一次。也有業內預計,今年三季度末市場將回穩,四季度有可能從穩中開始慢慢回升。

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